Revue de presse

24.11.2016

Le marché du logement en propriété à bout de souffle

Les prix de l'immobilier résidentiel en Suisse ont augmenté au troisième trimestre 2016. A noter toutefois que la hausse des prix a sensiblement ralenti comparativement à la dynamique affichée au trimestre précédent. Les maisons individuelles ont enregistré une hausse de 0,7% par rapport au deuxième trimestre, tandis que les prix des appartements en propriété ont légèrement fléchi. C'est ce qui ressort de l'indice hédoniste des prix calculé chaque trimestre par Raiffeisen Suisse.

Martin Neff, chef économiste du Groupe Raiffeisen, aévoqué dans une information destinée aux médias un atterrissage des marchés dela propriété certes long mais qui s'effectue en douceur. La correction  des prix la plus importante a été enregistrée pour les objets de luxe et onéreux. Selon Martin Neff, même les biens les mieux situés ne se vendent plus àn'importe quel prix. C'est la raison pour laquelle ce segment affiche les plus fortes corrections sur les quatre derniers trimestres. Le pic des prix semble donc brisé, un fait que le marché a anticipé puisque l'accroissement des offres dans lesegment des prix élevés s'est sensiblement ralenti. Sur les plus  de 10' objets en vente, Raiffeisen  estime que la plupart appartiennent au segment  de classe supérieure,  respectivement haut de gamme. Il peut également s'agir  de logements  surdimensionnés en superficie qui sont moins bien situés. La demande évolue pour se rabattre  de plus en plus sur des endroits à prix abordables et/ou des  objets de petite taille avec un standard  d'aménagement  moins élevé. Ainsi, Raiffeisen observe depuis longtemps  que les acheteurs  sont de plus enplus disposés à faire des compromis, non seulement  en ce qui concerne l'emplacement,  mais également en termes  de taille et de standard d'aménagement des objets immobiliers recherchés.


Détente sur le marché du logement locatif

La construction à la baisse dans le segment de la propriété fait face à un regain d'activité dans le segment du logement locatif. Cette évolution a déjà entraîné une plus grande fluidité de l'offre, d'autant que la demande, du fait aussi de la migration, a perdu deson dynamisme. D'après les estimations de Martin Neff,le nombre de logements locatifs vacants en Suisse se rapproche rapidement de labarre des 50'. C'est ce qui explique le tangible fléchissement qu'accuse notamment l'offre des loyers. Mais on observe également que les loyers en cours n'augmentent plus que légèrement. En effet, les communes de Suisse ont atteint des valeurs critiques de taux de vacance. Ce phénomène est particulièrement marqué enSuisse orientale, dans une grande partie du Plateau ainsi que dans bon nombre de communes de Suisse romande.  Le cycle dumarché du logement locatif semble donc ainsi avoir atteint son apogée. Al'avenir, la commercialisation de logements  sera plus difficile. Ce qui promet une certaine détente pour tous ceux qui sont à la recherche d'un logement, pourrait très prochainement s'avérer un facteur detension du côté de l'offre.

Le rêve brisé d'une propriété du logement

Malgré des taux hypothécaires historiquement  avantageux et sans  précédent, il y a eu récemment des embûches  successives, de sorte que la grande masse de la population ne peut accéder àla propriété du logement. Seuls certains jeunes ménagessont en mesure de fournir les 10% de capitaux propres requis depuis plus dequatre ans. L'obligation d'amortissement linéaire strictement exigée depuis peu contribue  elle aussi à restreindre encore plus le cercle des potentiels propriétaires  de logement. Etant donné qu'un grand nombre d'établissements financiers appliquent par ailleurs très strictement le principe dela valeur minimale, tous les biens du marché nesont plus forcément finançables. De surcroît, la capacité financière indicative fixée à5% (au moins) vient finalement mettre fin au rêve de devenir propriétaire.  C'est sur ce point que Raiffeisen voit par ailleurs le plus puissant effet de levier. L’application stricte du taux d'intérêt indicatif de 5% est obsolète car elle repose sur des valeurs moyennes qui ne reflètent plus la réalité actuelle.

Capacité financière indicative désormais insuffisante

La fixation de la capacité financière à 5% a pour conséquence que seuls très peu de ménages enSuisse – et plus  particulièrement de moins en moins de jeunes familles –peuvent accéder àla propriété. La  large répartition de la propriété du logement tellequ'inscrite dans la constitution fédérale, n'est désormais plus réalisable. La Confédération  ne remplit donc plus son mandat constitutionnel visant à encourager l’accès à la propriété dulogement. Sachant par ailleurs que les propriétaires delogement sont fiscalement désavantagés par le contexte de financement actuel assorti de valeurs locatives  élevées pour une déduction des intérêts débiteurs revue àla baisse, le système actuel de financement dulogement en propriété n'est plus actuel selon Raiffeisen.   Si la capacité financière indicative était fixée à 3%, un nombre nettement plus élevé de foyers pourraient aujourd'hui accéder à la propriété etbénéficier de l'environnementde taux bas actuel. Comme les hypothèques à taux fixe à durée plus longue sont très loin aujourd'hui du taux indicatif de 5% couramment appliqué, lerisque de fluctuation des taux reste contrôlable sur lelong terme également. Un ménage moyen pourrait ainsi améliorersa capacité financière tout au long de la durée d'un créditsur 15 ans etainsi remplir à l'échéance les exigences strictes actuelles, à la condition qu'il rembourse successivement sa dette. Un tel modèle serait, selon les calculs de Martin Neff, peu risqué, et présenterait  des marges de manœuvre  puisqu'il est calculé très prudemment en se basant sur des revenus sans progression.

Source : Raiffeisen Suisse