Revue de presse

15.10.2016

Logements hors de prix cherchent locataires

Dans la région lausannoise, on voit de plus en plus d’appartements chers qui restent vacants. Les milieux immobiliers prévoient une nette détente.

our les nombreux automobilistes qui se dirigent vers Lausanne par la «porte» de Prilly-Chasseur, l’image est frappante: deux immeubles locatifs de standing, sans vie, sont désespérément vides depuis des mois. Ce sont pourtant des 3,5 à 4,5 pièces très spacieux… parfait pour les familles. Seulement voilà: pour des logements situés juste au-dessus d’un gros carrefour traversé par le LEB (chemin de fer Lausanne-Echallens-Bercher), le loyer est plutôt dissuasif: 4000 fr. le 4,5 pièces, sans les charges. Ce n’est pas un cas isolé dans le bassin lémanique, étranglé depuis de longues années par une forte pénurie de logements. Une certaine détente s’observe sur le marché locatif, surtout le haut de gamme, par le double effet d’un net ralentissement de l’immigration et d’un secteur de la construction qui continue à tourner à plein régime.

A Prilly-Chasseur, les banderoles «A louer» indiquent le numéro de téléphone de la gérance Bernard Nicod. Interrogé sur ce cas, l’emblématique promoteur s’empresse de s’en distancier: «Nous l’avons hérité de la banque, nous ne sommes que les mandataires. On nous a demandé de proposer ces appartements au prix exigé. Mais ils sont hors marché!» Il explique que son offre pour ce terrain, occupé autrefois par un garagiste, «une somme logique», avait été écartée par le propriétaire au profit d’une société zurichoise. Ce projet était selon lui dans l’erreur à tous les niveaux: «C’est l’exemple de ce qu’il ne faut pas faire», tempête le bouillant homme d’affaires.

Pour Bernard Nicod, ce type de cas est très particulier. Si les prix sont «corrects», le marché fonctionne. Il indique que sa régie fait en moyenne 6000 baux par an sur un parc de 42 000 logements locatifs avec un taux de vacance de 0,9%. Et «ça marche très bien».

Flop des ventes

A Nyon, les appartements du nouveau complexe immobilier Résidence du Parc, pourtant proche de la gare – une situation idéale pour les pendulaires qui travaillent au bout du lac – peinent également à se louer après le flop des ventes en PPE. Les prix avaient pris l’ascenseur à cause des déboires du premier promoteur, qui a lâché l’affaire. Aujourd’hui, les prix sont manifestement trop élevés dans cet environnement qualifié de bruyant par les voisins: des 4,5 pièces de 104 m2 dès 3050 fr. ou un 3,5 pièces de 126 m2 à 3630 fr. Chez la gérance Rytz & Cie SA, qui fait partie du groupe genevois SPG, personne n’est en mesure d’expliquer les raisons de ce manque d’empressement des locataires à choisir ces appartements. Pourtant, dans cette même ville, près de l’Hôpital de Nyon, un nouveau quartier en construction connaît un gros engouement à la location comme à la vente.

Pour Bernard Nicod, «il manque encore beaucoup de logements sur le marché, dans tous les segments, à commencer par le moins cher. Mais plus pour très longtemps», prédit-il. Sur la foi de son expérience – tout en lâchant une pique à ceux qui annonçaient une bulle immobilière –, il assure que dans deux ans il y aura assez d’appartements sur le marché. Toutefois, dans le «luxe trop cher», admet-il, on sent déjà un sérieux tassement. Cela s’explique par la conjoncture et par le coup de frein à la venue des expatriés, tandis que «les forfaits fiscaux sont partis», touchant de plein fouet les ventes de résidences secondaires.

Olivier Moser, directeur opérationnel de la société de Rham SA (gérance, location et vente) va dans le même sens: «Oui, le segment du luxe est touché de manière sensible et ce même sur l’arc lémanique et dans les endroits privilégiés. Globalement, la baisse est de l’ordre de 25 à 30%.» La demande s’oriente selon lui très fortement sur les petits et moyens logements (2 et 3 pièces). Au-delà du prix, il l’explique par l’évolution sociale dans la composition des ménages et les habitudes de vie.

Si la gérance de Rham affiche encore son panneau sur l’immeuble de haut standing situé à côté de la patinoire de Montchoisi, terminé depuis longtemps, ce n’est pas qu’il peine à se remplir, souligne Olivier Moser. «L’image est trompeuse», seuls deux sur trente sont vacants. L’un est un spacieux 5,5 pièces avec vue. Il est vrai, confie-t-il, que «son loyer initial de 5800 fr. n’a pas permis de trouver preneur. Le loyer a été récemment corrigé à la baisse de l’ordre de 20%.»

Les incertitudes de la conjoncture depuis début 2015 liées au franc fort renforcé par l’abandon du taux plancher de l’euro, n’incitent pas les ménages à s’aventurer dans des appartements aux charges trop élevées. D’autant plus s’ils comptent s’installer à long terme et font des projections de coûts en se basant sur le taux de référence hypothécaire, au plus bas actuellement: ils risquent de voir leur loyer exploser lorsque les taux remonteront.

La détente qui s’amorce sur le marché du logement – par le haut standing – devrait donc freiner la hausse continue des loyers, particulièrement forte sur les nouveaux logements. Car la tendance est confirmée par les dernières études sur le marché immobilier. Ainsi le Moniteur immobilier, publié récemment par Credit Suisse, relève que «pour la première fois, le taux de vacance s’est accru presque partout en Suisse romande, tout en se maintenant à un niveau inférieur à la moyenne suisse». Les derniers chiffres pour le canton de Vaud, publiés il y a un mois, indiquent une hausse de 40% des logements disponibles à la location entre 2015 et 2016, soit 2100 cet été. Le taux de vacance est ainsi passé de 0,7% à 0,9%.

A Genève aussi, une détente se dessine

L’air de rien, ça bouge sur le marché du logement dans le canton de Genève. Christophe Aumeunier, secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière (CGI), n’hésite pas à parler d’un «changement majeur» concernant le taux de vacance des logements (à vendre ou à louer), car celui-ci est clairement orienté à la hausse et progresse de manière continue depuis dix?ans. Il est désormais de 0,45%, selon la dernière enquête fédérale annuelle publiée fin juillet, alors qu’il s’affichait à 0,15% en 2006. «Cela ne paraît pas grand-chose, mais c’est 200% de progression» relève le responsable de l’association des propriétaires, qui l’attribue à l’accord sur le logement de 2006 et à la modification de la loi générale sur les zones en développement. On produisait alors entre 1000 et 1200 logements par an, alors qu’en 2015 on est passé à près de 2000, en grande majorité destinés à la location. C’est aussi un effet positif des bas taux d’intérêt.

A Genève toutefois, selon Christophe Aumeunier, on ne voit pas d’immeubles vides en attente durable d’habitants. Quelle que soit la catégorie de prix, grand standing compris. Il y a bien eu quelques exceptions dit-il – des projets planifiés en 2013, au sommet des prix de l’immobilier – mais les promoteurs ont rapidement corrigé le tir en baissant les loyers. Car le taux de vacances de 0,45% – représentant 1034 logements vacants au moment de l’enquête – reste largement insuffisant. «nous considérons qu’à 1,5%, il n’y a plus de pénurie.» Dans les années 90, ce taux était resté plusieurs années dans une fourchette de 1,4% à 1,6%.

Source : 24heures.ch, Jean-Marc Corset