Le cabinet Wüest & Partner table sur une faible augmentation des tarifs cette année. Les prix des logements en copropriété et des maisons individuelles ont déjà diminué dans de nombreuses communes. Même dans le canton de Genève.

Les prix des logements en propriété ont baissé, au cours de ces derniers trimestres, non seulement dans le canton de Genève, mais également à Neuchâtel, dans le Jura, les Grisons et à Bâle-Campagne, selon le rapport «Immo-Monitoring» de Wüest & Partner publié mardi.

Sur les près de 2400 communes suisses, 500 environ ont enregistré l'an passé des baisses de prix des logements en copropriété et près de 400 ont vu les prix des maisons individuelles se contracter. D'où des dévalorisations cumulées de l'ordre de 9 milliards de francs et des revalorisations de plus de 88 milliards.

Dans l'ensemble, la valeur de marché de l'ensemble des logements suisses a grimpé de 45% en dix ans pour atteindre le record de 2400 milliards de francs. Un bond dû à la hausse des prix et à l'intense activité du secteur de la construction.

Ralentissement de la courbe des prix

L'extension considérable du volume de l'offre conduit à un équilibrage partiel des forces du marché, selon les experts zurichois. Ceux-ci anticipent une hausse moyenne des prix de 0,8% pour les logements en copropriété cette année. En 2006, la progression s'était établie à plus de 6% et, l'an passé, à plus de 3%.

Dans la région lémanique, la société de conseil s'attend à un recul de 3% après un repli de 2,6% l'an dernier - une première depuis 1998. Le cabinet Wüest & Partner y voit deux explications: primo, la demande a diminué en raison des prix élevés; secundo, l'offre s'est sensiblement étoffée récemment, en particulier à Lausanne et Genève.

Dans aucune des régions de Suisse, l'offre n'est aussi abondante que sur l'Arc lémanique, relèvent les experts zurichois. Et d'ajouter: à Genève et Nyon, elle a atteint sa valeur la plus élevée en dix ans.

Les prix des maisons individuelles en Suisse devraient, pour leur part, augmenter de 1,8% en moyenne, après un relèvement de 4% l'an passé. La disposition à payer dans ce segment devrait continuer à augmenter, les terrains à bâtir pour ce genre de construction se raréfiant toujours davantage.

Détente sur le plan des locations

Au niveau des locations, le cabinet observe également une certaine détente. En début d'année, de nombreux locataires ont bénéficié d'une nouvelle baisse de loyer, d'au maximum 2,91%, le taux hypothécaire de référence ayant été ramené à 2% en septembre.

Les mises en location et les relocations, ont, en revanche, progressé de 3,2% en moyenne. Et ce, en raison d'améliorations qualitatives des logements offerts, de la forte propension à payer et de l'importance de l'immigration.

L'activité de construction étant intense, de nombreux nouveaux objets apparaissent sur le marché. Wüest & Partner prévoit, ainsi, «une progression ralentie» des loyers cette année, à 1,4%.

Cette année encore, l'immigration devrait rester soutenue et les taux d'intérêt demeurer favorables. Quant aux conséquences du vote contre l'immigration de masse du 9 février, elles ne peuvent être esquissées avant la mise en oeuvre de l'initiative.

Selon l'étude, la durée des autorisations de séjour est déterminante concernant les logements locatifs. «Plus la proportion d'autorisations de séjour de courte durée est élevée par rapport à la totalité des permis accordés, plus les impulsions sur la demande (...) seront fortes.» Et si le regroupement familial est freiné, les petits logements seront encore plus demandés à l'avenir, relève Wüest & Partner.

La demande de propriété de la part des étrangers dépend également des contingents: elle augmente dans les segments bon marché et les zones rurales lorsque les mesures favorisent les secteurs à faible valeur ajoutée et se réduit, a contrario, pour les objets haut de gamme ou de luxe dans les centres urbains. Et la situation est inversée si les domaines à forte valeur ajoutée sont privilégiés.