Revue de presse

06.03.2013

Surchauffe immobilière

Les risques continuent d'augmenter sur le marché immobilier, mais il n'a pas encore atteint la dernière étape de la surchauffe, a affirmé mercredi le Credit Suisse.

La demande de logements est à peu près aussi élevée que l'an passé, a expliqué Sara Carnazzi, responsable de la recherche pour la Suisse romande, en présentant à Genève l'étude annuelle du Credit Suisse sur le marché immobilier. Les taux d'intérêt vont rester bas en 2013, alors que l'immigration continue de soutenir la demande.

Les mesures de réglementation, y compris le volant anticyclique décidé par le Conseil fédéral le mois dernier, ne parviendront pas à mettre un frein à la hausse des prix. Celle-ci devrait atteindre en 2013, selon le Credit Suisse, entre 3 à 5%, en léger repli par rapport à l'an dernier.

Trois digues tiennent encore: les transactions spéculatives restent limitées. De nombreux établissements ont réduit le nombre de crédits octroyés dans le sillage du renforcement de la surveillance. Et on n'observe pas encore de surenchère de l'offre sur le marché du logement.

Le plus grave à Genève

Il n'empêche que le nombre de régions dans lesquelles l'évolution du niveau des prix par rapport aux revenus «n'est plus viable» ne cesse d'augmenter: 49 sur 106 régions en Suisse, contre 38 il y a un an, a averti le Credit Suisse.

La situation s'est aggravée en particulier en Suisse romande. Le plus fort déséquilibre est enregistré dans le canton de Genève, région où l'établissement bancaire identifie «une bulle des prix mature».

Interrogée, Sara Carnazzi a précisé qu«il n'est pas dit que la bulle explose, elle peut aussi se dégonfler en douceur». Les risques liés à un achat actuellement dans le canton sont très élevés, avec des charges dépassant la règle d'or des 33% en matière de financement.

Scénario du pire 

Le Credit Suisse a élaboré un scénario du pire avec une hausse du taux d'intérêt hypothécaire jusqu'à 5%. Aux prix actuels, dans 30 régions sur 106, les ménages disposant de revenus bruts moyens ne pourraient plus financer l'acquisition d'un logement. Le canton de Genève connaîtrait la charge la plus élevée, soit 76% du revenu brut.

Le Credit Suisse prévient que les excès du marché immobilier sur l'Arc lémanique ont tendance à s'étendre dans les régions voisines du Bas-Valais et de Fribourg.

L'éclatement de la bulle n'est toutefois pas pour l'immédiat, puisque l'établissement ne prévoit pas de hausse des taux d'intérêt cette année, sinon très légère (de 0,1% suite à l'application du volant anticyclique dès le 30 septembre). Les taux pourraient augmenter à partir de 2015.

La propriété du logement demeure attrayante, les taux à un niveau plancher compensant les prix élevés. Les coûts d'un logement neuf en propriété ont baissé de 28'000 francs par an en 2008 à 17'000 actuellement, un montant inférieur de moitié au loyer annuel d'un logement comparable.

Pour tous les ménages propriétaires en Suisse, les économies réalisées par rapport à 2008 grâce à la baisse des taux atteignent 5,5 milliards de francs par an, au profit de la consommation, souligne l'étude du Credit Suisse. Elle prévoit que 49'000 logements seront construits en Suisse en 2013, un niveau très élevé.

Surfaces de bureaux : des temps difficiles

Le marché suisse de l'immobilier de bureau va être confronté à des temps difficiles, avertit le Credit Suisse. Contrairement à la situation de surchauffe en matière de logement, le domaine est marqué par des taux de vacances croissants. Les besoins en surfaces de bureaux se sont élevés à 400'000 mètres carrés par an entre 2008 et 2012, alors que des autorisations de construire pour plus de 670'000 mètres carrés ont été délivrées sur la même période, selon une étude du Credit Suisse publiée mercredi.L'offre excédentaire, qui s'accompagne de loyers stagnants, est à la fois la conséquence de la crise conjoncturelle et de modifications structurelles, a expliqué l'un des auteurs de l'étude de 120 pages Philippe Kaufmann. Du côté conjoncturel, l'emploi se réduit dans le secteur bancaire et informatique.

Commerce en ligne

Des entreprises regroupent leurs bureaux, d'autres délocalisent et s'installent dans des emplacements moins coûteux au détriment du centre des villes. L'ambiance est particulièrement morose pour la demande de surfaces de ventes en provenance du commerce de détail, victime à la fois du tourisme d'achat et du commerce en ligne. Selon le Credit Suisse, jusqu'à un tiers des surfaces de ventes actuelles sont menacées par le commerce en ligne dans les quinze prochaines années. 

Poste de travail mobile

Du côté structurel, le souci d'économies pousse les firmes à pratiquer le partage des bureaux. De 20 à 40% des postes de travail sont actuellement inoccupés chaque heure (en raison de congés, maladie, rendez-vous à l'extérieur). Le poste de travail mobile ou «desksharing» permet d'économiser entre 10 et 20% des surfaces de bureaux. L'effet de cette réorganisation sur la réduction de la demande de bureaux pourrait atteindre 5% sur quinze ans, selon le Credit Suisse.

Source : 20minutes.ch, ats