01.12.2012

Le cas du faux prix de vente

Dans une vente immobilière, que risquent les parties (acheteur-vendeur) si l'acte du notaire n'indique pas le prix de vente réellement convenu ?

Il s'agit de l'hypothèse du dessous-de-table: les parties à une vente immobilière ont indiqué au notaire un prix plus bas que celui qui avait été convenu. Si la déclaration sur l'objet de la vente (la maison ou l'appartement) correspond à la volonté réelle des parties, ils veulent vendre respectivement acheter, le prix - élément essentiel du contrat - est simulé. Le Tribunal fédéral considère que la vente n'est pas valable parce qu'elle ne revêt pas la forme authentique. La forme authentique doit être observée pour tous les points objectivement et subjectivement essentiels.

Ainsi, civilement, l'acte de vente est nul. Attention! il n'est pas annulable, il est d'emblée entaché de nullité et ne déploie aucun effet. Se pose toutefois le délicat problème du retour à la situation antérieure sous réserve de la question de l'abus de droit.

La dissimulation du prix véritable est destinée à réduire les impôts liés à une transaction immobilière. la soustraction d'impôt est sanctionnée par les lois fiscales (contraventions, amendes) et, par ailleurs, il y a lieu de considérer que l'article 253 du Code pénal - "obtention frauduleuse d'une constatation fausse" - qui prévoit une peine privative de liberté de 5 ans au plus ou une peine pécuniaire, s'applique.

En définitive, le dessous-de-table est à proscrire; les sanctions civiles, fiscales et pénales sont si sévères qu'elles devraient suffire à dissuader quiconque envisage un tel mode de procéder.

Source : Association des notaires vaudois, www.notaires.ch, J.-F. Rodondi, membre de l'ANV